株式会社 セントラル総合鑑定


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不動産売買、適正な賃料調査、不動産相談、減損会計、有効活用などの相談をお受けします。

サービス紹介

不動産を売買・交換する

 不動産はひとつひとつの特異性やその位置づけ、地域性、売買の目的によって評価方法は多岐に渡りますが、ここでは既に開発済みの不動産で区画化された住宅や所有建築で考えます。
 まず、なぜいままで販売されずに市場的に「在庫」となっているのかを分析します。評価に当たっては販売見込額を評価することになります。
 例えば、販売公表価格がある場合なら、その当該販売公表価格を販売見込額とします。ただし、販売公表価格があっても、その価格での販売見込が薄い場合には、次の販売可能見込額を算出します。そこで求める価格を「不動産の正常価格」といいます。これは、一般に公示されている地価または取引事例価格などから算出します。例えば、年に一度公表される公示価格または、都道府県基準地価格から判断したり、路線価となる相続税評価また、固定資産税評価額を基にした数式によったり、建物価格、収益還元価格から算定します。

賃料を交渉する

 土地や建物を誰かに貸すときの賃料の設定方法、または現在借りている賃料がバブル期に設定された値段で妥当ではないのでは、と双方からよくご相談を受けます。もちろん「賃料の設定」も不動産鑑定士が関わります。
 基本的に賃料とは、対象となる不動産の経済価値と契約内容に応じた額を求めたうえ、これに期待利回りを乗じて得た額(純賃料といいます)に、賃貸借を継続するのに必要な諸経費を加えて設定するものです。これは専門的に積算賃料といいます。ここでの「不動産の経済価値と契約内容に応じた額」というのが、基礎価格といいます。つまりは対象不動産の価格(元本価値)を指します。
 要するに、「賃料をどのように決めるか?」「今の賃料高すぎないか?できれば下げたい」と思って実際に行動するには、まずこれらの純賃料や基礎価格を知る必要があります。更に市場における賃料相場や賃貸事例、その土地や建物の個別性等を調査した上で、価格時点における適正な賃料を求める必要があります。
 このようにして、適正な賃料を求めた上でなければ、賃料交渉もできません。実際の賃料交渉には、査定書等ではなく、信頼性の高い「不動産鑑定評価書」がお役に立ちます。

不動産を相続する

 「相続」とは聞き馴染みのある言葉で、大なり小なり不動産を個人で所有している、または事業用として保有している方はとりわけ関心があるのではないでしょうか。もし仮に、そのような場合に相続が発生したら、その不動産をどのように処理するか、またどのくらい相続税を申告することになるのかは意外と知られていません。知らないので「そのときは専門家にお願いする」という方も多いのですが、その知っているはずの専門家でさえ、意外と知らない、などの場合も実は多分にあるのです。その結果、払わなくても良い分まで納税することも、決してまれなケースでもないのです。
 例えば、相続税法22条を見ると、「相続時における土地などの財産評価は時価による」と規定されていますが、まずほとんどの方が、自身が所有する土地の時価を把握していません。また相続が起きた関係者も同じです。みなが自分に優位になるような相続をしたいと考えて、「争続」となるケースはよくありますが、肝心の財産がいくらあるのかを「時価」(つまり現在価値のこと)になっているのかを知らずにただ争っていることがあるのです。たとえ不動産の「時価」を知っていても、その評価は税理士によって評価の仕方がその担当によって全てことなる、というのも事実です。
 不動産とは個別性、特異性が非常に強い財産です。見方や考え方でその評価は大きく異なり、間口のとり方や奥行きのとり方、不整形のとり方で評価額はときに何億と違う事例もあります。一般的な路線価方式(国が定めている相続税の財産評価の手法)から評価した、つまり決まりきったやり方で算出したものは「時価」ではなく、「時価」とは異なることが多くなっています。
 従って、「時価」を把握するためには専門家である不動産鑑定士による鑑定評価が必要となります。

不動産の減損会計

 固定資産の減損とは、資産(ここでは不動産とします)の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった状態で、減損会計または減損処理とは、そのような場合にある状況下で、回収の可能性を反映させるように帳簿価格を減額する会計処理を言います。
 例えば、事業用の固定資産については、通常、市場平均を超える成果や収益を期待して事業に使用されるため、市場の平均的な期待で決まる時価が変動しても、企業にとっての投資価値がそれに応じて変動するというわけではなく、事業用の固定資産は取得した時点の原価から減価償却などを控除した金額で評価され、損益計算書には、そのような資産評価に基づく実現利益が計上されます。
 しかし、事業用の固定資産であっても、その収益性が当初の予想よりも低下する場合があり、資産の回収可能性を帳簿価格に反映させなければならないこともあります。このような場合は、棚卸資産を減額評価するか、また固定資産の物理的な滅失による損失や、耐用年数の短縮など、過大な帳簿価格を減額し、将来に損失を繰り延べないために行います。

不動産を有効活用する

 「急に資産相続しなければならなくなったが、残った不動産はどうすればいいんだろう? 」
 「不動産会社に土地の相談をすると、「売りましょう」「マンション建てましょう」と言ってくるが本当にそれでいいのだろうか?」
 「資産対策をやってない今、突然、親が重病で動けなくなったらどうすればいいのだろう? 」
 「大事な土地だから手放したくないが、このままでは相続税が払えない」
 「遊んでいる土地は、このまま所有するのと、売却するの、活用するのとでは何が一番いいのか?」
 など企業様・個人様の不動産に対する悩みは絶えることがありません。土地を活用するということは、そもそもとても難しい問題なのです。しかし、だからといって現状維持が良い、というものでもありません。不動産の有効活用には良い意味での慎重さと大胆さが必要となります。
 セントラル総合鑑定が提案したいことは、「活用の前に現状を把握してください」ということです。全く土地の調査・分析もしないうえでの活用法企画などできませんし、営業会社の提案を鵜呑みしてはいけません。是非不動産のポテンシャルを引き出し、所有者様にとって最も有効な活用法を進めてください。

不動産を担保にする

 不動産を担保に金融機関から融資を受ける際に、どのくらいの融資が確保できるのかを査定するためにその対象不動産を評価します。その評価はお客様が売却するか、担保にするかなどの意思決定に際して重要な参考資料となります。
 まず最初に考えなければならないことは、対象物件が本当に担保として活用できるのか?ということです。専門用語で言うと「担保適格性」があるのかどうか、という点を専門的に判断します。大きく分けて、対象不動産の①安全性②市場性③確実性の3つの基準によります。
 ①安全性とは、都市計画法や建築基準法、土地区画整理法などさまざまな行政法規の規制により担保不動産の使用収益に影響を与える「所有権を制約する行政法規に関するもの」、所有権自体に疑義があったり、訴訟中または係争中の不動産など「所有権を制約する私法上の権利」、反社会的な団体が入居しているオフィスビルで管理が困難または、急傾斜地で震災リスクが高いものなど「担保不動産の維持管理に関するもの」の3点から判断します。
 ②市場性とは、過疎化している地域または林地地域および農地地域などの「地域要因」、建築基準法の接道義務を満たさず建築が出来ない無道路地、極端に形状が悪く建築が困難な土地などの「個別的要因」があります。
 ③最後の確実性とは、換価処分に際して当初の担保評価額より大幅に低下しないかどうかを判断します。これは市場環境の急変化により大幅な下落リスクがあるような熟成度の低い宅地見込地、開発段階にある土地で実現可能性が不明確などの「価格の確実性」、定期借家契約などによって市場の実勢賃料以上の賃料を負担しており、賃料下落リスクがある場合などの「収益の確実性」の2点から判断します。
 これらは担保としたい不動産を評価する際に調査する項目のほんの一部ですが、このように『不動産を担保にして融資を受ける』には、対象となる不動産がいくらになるかの前に、本当に担保不動産となり得るかの判断が必要です。

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